德国政府如何保证住房市场公平和稳定

二战之后，联邦德国一直以社会市场经济理念构建和维护其经济秩序。其要旨，是经济自由与社会公正及社会平衡相兼容。纵观德国有关住房领域的立法及政府的住房政策，都体现了这一特色。

保障国民基本居住需求的法律和政策，体现的是居住公平的理念。至于如何确定基本居住条件和怎样采取保障措施（法律和政策等），在联邦德国都经过广泛的社会 协商。例如，不同利益相关方既通过各自的社会组织对话交流，也借助媒体直接发声，还敦促议员或政党相互磋商。事实上，所有法律和政策的制定，也必须经历这 样的国民参与过程。二战结束时住房紧缺，政府动用财政资源为建房和购房自住者提供补贴。到2012年，全德55%的人口生活在自有住房，此类补贴已几近于 取消。如今的居住补贴，主要针对低收入家庭。具体做法有两种，一是提供社会住房（廉租房），二是发放居住补贴。目前，领取居住补贴的户数大约占全德住户的 2%。

对于超出基本需求的住房消费，政府极少使用财政资源施加影响。德国现有住房中有将近60%用于出租，租房人口大约占总人口的45%。租房市场规模如此之 大，不但有利于地区间劳动力流动，而且有助于满足中低收入层的居住需求。这既是国家采用法律严格规范租房市场参与者行为的一个结果，也是促使立法机构及时 根据社会经济环境变化修订相关法律的一个原因。无论是早已闻名的租房法，还是近两年生效的住房能源现代化改造法案，都对房主和房客的权利和义务做出了明晰 的界定。这其中，租约安全给予租房家庭与自有房住户一样稳定的居住条件，可谓租房市场健康发展的一个关键。目前，关于把房租上涨幅度限制在三年内不超过 15%的“房租刹车”规定，成为德国公众讨论的一个热点。虽然最终讨论结果尚难判断，但仍可以预料，德国政府不会改变维护市场价格稳定的政策目标。这里所 说的“稳定”，只是相对于大起大落的波动而言，并非指价格一成不变。

租房价格与宅基地和住房购置价格紧密关联，德国房价稳定的主要因素一是多中心发展战略。这一战略的实施，既可促进地区经济平衡发展，又能避免人口在少数城 市过度聚集。二是严密的抵押担保制度和税收制度，加上便捷的法律和信息服务，协同发挥作用，预防住房交易投机，保证住房贷款安全，降低住房信贷乃至整个金 融体系的风险。尤其值得注意的是，针对住房投资属性而实施的抵押贷款法和抵押债券法，一方面使得贷款额不超过房屋市场价值的50%；另一方面，把信托公司 向投资者转售的担保债券，限制在具有充分资产支撑的“担保池”范围内，使其利率仅略高于政府债券，从而避免高风险暴利操作以确保资金安全。

从德国住房市场的公共管理实践来看，国民的经济自由实质上是有约束的自由。其约束条件，即来自全社会对社会公正的追求以及对公共利益的认同。鉴于住房还有 财富积累属性，为了削弱财富积累对社会成员“起点”公平的影响，德国政府依据遗产法和税收制度，对住房继承人/受赠人采用超额累进税率，征收遗产税或赠与 税。此外，绝大多数住房属于私有财产，但它们也是构成公共空间的一个因素。房屋里的能源消耗和温室气体排放，更是全德能源消耗和温室气体排放总量的重要组 成部分。政府为了维护空间秩序、降低温室气体排放对全球气候变暖的影响，便借助土地使用规划、城市规划和住房能源改造法案，对住房建筑条件和能源装备施加 约束。居民在住房购置和使用中的任何一个环节违法或违规，都有相应的执法机构或公共管理机构予以惩处。

住房市场的公共管理细节还显示，德国政府在此领域的行为，第一是保障国民基本居住需求，维护居住公平。第二，维护社会、经济和空间秩序，保持经济稳定和社 会平衡，促进环境保护和资源可持续利用。据此反观中国住房市场的乱象，有相当数量的地方政府非但未能作为一般利益的代表规范市场，反而直接参与市场并从中 谋利。在此背景下，市场稳定和居住公平也就无从谈起。因此，若要扭转这种状况，只能从限制政府权力和规范政府干预市场的行为做起。 

(作者：朱玲 中国社科院学部委员、经济所研究员)

(责任编辑：小黑)