招商局地产控股股份有限公司:旧厂房变身现代园区 打造城市转型升级新引擎

公司简介

招商局地产控股股份有限公司（简称“招商地产”）成立于1984年，是央企招商局集团三大核心产业之房地产板块的旗舰公司，总部设于深圳。公司主营房地产综合开发业务，拥有包括物业管理、房地产中介、电力供应在内的园区配套产业，构成租售并举的产品结构形态，历经30年发展已形成覆盖全国30个城市的市场开发格局。公司以综合的社区资源整合开发能力、成熟的绿色人居开发技术体系、完善的全程服务体系以及稳健的经营管理，被誉为中国房地产业“城市运营”、“可持续发展”最早的实践者和成功典范。

问题

随着城市化步伐的加快和城市经济结构的转型，曾经代表城市工业文明的工厂及工厂群逐渐退出历史舞台，仅珠三角地区空置的旧厂房就有数亿平方米之多。拆除重建旧厂房不仅会产生扬尘、噪声、建筑垃圾等环境污染，由于闲置的旧厂房大部分未到设计使用年限，拆除重建成本较高，同时会造成大量的资源浪费。如何有效、合理地改造旧厂房，让改造后厂房成为凝聚经济效用、环境效益、文化传承等多方面益处的高附加值产品，推进产业和城市转型升级，已成为城市建设亟待解决的问题。

解决方案

绿色理念贯穿项目全生命周期，打造旧厂房改造的典范之作

南海意库前身三洋厂房片区建于上世纪80年代初，随着经济高速发展，厂房逐步被淘汰和空置。招商地产在项目全生命周期内融入绿色生态开发理念与实践，规划设计阶段系统模拟与分析各项方案，整合60多项绿色技术，进行集成创新，对旧厂房实施“建筑到室内及景观的一体性改造”：采用温湿度独立控制空调系统减少能源消耗，利用模块式垂直绿化、通风空调技术等改善建筑微环境，通过人工湿地与雨水收集系统达到污水零排放、中水全回用的效果……舒适低耗的 建筑环境让南海意库重新焕发时代建筑的活力。

文化创意产业园区，让“制造”变为“智造”

为了让南海意库更加长远地发展，招商地产坚持引进成熟的文化创意类企业与较为高端的艺术休闲商业，并精心设计园区建筑，为企业营造个性而自由的创意氛围。此外，招商地产通过构建金融服务、展示交流、宣传推广、租赁管理、信息发布五大平台，帮助企业解决面临的资金、技术、人才等核心问题，为艺术价值转化为经济价值提供便利。如今南海意库吸引146家文化创意类企业入驻，已形成以建筑景观设计、工业设计、艺术创作为特色的文化创意产业集聚地。

形成“产城融合”运营模式，助推城市产业转型升级

南海意库只是招商地产参与旧工业区改造升级的缩影。蛇口网谷从原来旧工厂扎堆的地方，经改造与重建后成为融合高科技与文化产业的互联网及电子商务产业基地，还有工业设计港口等地，都是利用旧工业区场地和厂房改造而成。经过多年的实践与积累，招商地产逐步形成“产城融合”的开发运营模式，从绿色建筑、低碳产业、绿色人文三个层面持续推动城市功能与产业结构的双重升级。

成效

经济效益

招商地产选择绿色技术时均进行预算成本统计及回收期估计，以实现建筑全生命周期内的最小耗费。以南海意库3号楼为例，改造后的绿色建筑成本增量为800多万人民币，每年各项技术节省运营费用约240万元，5年内可全部收回绿色增量成本。南海意库的良好环境与用心经营吸引众多创意企业慕名而来，园区拥有146家文化创意类企业，包括全球最大的玩具设计公司孩之宝、加拿大奥雅景观设计事务所等著名企业，成为深圳的一张创意名片，其带来的潜在商业价值无疑是巨大的。

环境效益

招商地产对既有工业建筑进行绿色改造，不仅避免大量建筑垃圾的产生，也减少了资源的再度消耗，综合环境效益明显。其中南海意库3号楼项目成为国内首个获得国际住协绿色建筑奖的既有建筑改造类项目，也是深圳唯一的可再生能源示范项目，综合节能率高达65%,每年可节电约240万千瓦时，折合减少标准煤消耗1000吨，减排二氧化碳2393吨；雨水等非传统水源利用率达41%，节水率达50%，每年可节水1万吨。同时，传统高耗能产业向文化创意产业、高新技术产业等绿色产业的转型，推动了蛇口经济与自然资源、生态环境的全面协调可持续发展。

社会效益

旧厂区经改造后重新焕发出生机，一是有力地带动蛇口产业发展。招商地产不仅为园区企业提供配套服务解决方案，搭建园区企业发展平台，还与园区企业形成战略合作伙伴关系，共创共享推动蛇口产业整体转型升级。二是极大地推动蛇口经济发展。截至2014年底，南海意库吸纳就业人数4300多人，年产值超60亿元，创造利润总额约18亿元，缴纳税收约6亿元；蛇口网谷吸引近8000名高新人才落户园区，总产值超200亿元。三是延续城市文脉。旧厂区改造既保留了城市的人文遗产，避免城市文脉中断，也通过历史与未来、传统与现代的交叉融合，为城市增添历史与现代交融的文化景观，使城市更具魅力。

招商地产在旧厂房绿色改造方面进行有益探索，积极推动和引领城市发展方式转变，为整个行业树立了标杆，具有很强的借鉴意义。

展望

旧厂房再生映衬和展示了蛇口片区产业转型的发展历程，也折射出深圳在新的历史时期的发展方向。面向未来，招商地产将始终坚持“筑造绿色家园，推动社会进步”的企业使命，持续加强绿色技术创新能力，创造舒适低耗的建筑环境，营造和谐生态的工作生活环境，构筑宜居宜业宜人的城市发展新格局。

(责任编辑：澈力木格)